牛宝体育·『中国』官方网站-NB SPORTS

　　“我是名牌大学，排名前十的，退休副教授。”王桦(化名)对镜头介绍着自己的身份。

　　日前，上述对话发生在一档法治报道节目中，内容为《大学教师非法购买农村宅基地，法官破门强制执行》。

　　事情要从2007年年说起，李越（化名）在北京市房山区田各庄村有一处祖宅，其当年以8万元将祖宅卖给了大学老师王桦。2018年，李越打算把祖宅买回来，对方不同意，李便向法院提起诉讼。

　　九派新闻获取到该案相关裁判文书。2019年，法院审理并判决，双方签订的《房屋买卖协议书》无效。

　　法院认为，王桦并非该案涉及房屋所在村的集体经济组织成员，不应享有该村宅基地的使用权。其作为城市居民，不得购买农村宅基地上房屋。

　　5年间，其不认可判决，多次提起上诉，各级法院先后做出17份判决，但其全都不认可，不履行判决。最终，法官破门强制执行，对房屋进行腾退。

　　时隔16年，位于北京市房山区的祖宅又回到李越手中。九派新闻联系到李越，但被拒绝接受采访。

　　据《法治进行时》，李越接受采访时称，卖房是因当年父亲患癌，经济困难牛宝平台入口。“她来田各庄村买房，一说，一拍即合。”

　　王桦回忆道，当时李越问她，“街面上的平房要不要？”她说去看下。结果，一看就看牛宝体育中了。

　　“这四间房按6万，边上的小房是两万块钱。一共8万元。”李越站在院子中间，指着周围的平房介绍。

　　判决书显示，2007年8月8日，李越与王桦签订了《房屋买卖协议书》，北京市房山区人民政府城关街道办事处某村村民委员会加盖了印章，该村委会收取了王桦3000元。

　　该协议书约定，王桦购买李越的上述宅院内房屋4间，支付价款6万元，当日支付房价款和其他款项共计8万元，后即开始在上述宅院内居住。

　　协议签订11年后。李越称，母亲对老房有情结，住楼房别扭，“就把房子弄回来得了。”他谈到，当时条件稍微好点，便跟王桦协商，但她一直不同意。

　　另一边，王桦接到电话，听他说想把房子买回去。“我在这安居乐业这么多年了，住的挺好，为什么要别人打扰我呢？”她说。

　　双方协商不成，李越便向法院提起诉讼。其诉求为确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效。

　　王桦不同意对方的诉讼请求。其辩称，“我购买房屋并居住已经12年，对方的起诉已经超过诉讼时效。李同样是居民，法律并不禁止居民将房屋出售给居民，而且房屋买卖经过当地村民委员会认可，并交纳了3000元房屋管理费。”

　　其还称，“国务院的相关文件规定，农民的住宅不得向城市居民出售，我的住宅不是农民出售给我的，我是根据物权法规定购买的房屋。”

　　判决提到，农村房屋的买卖必然涉及对该房屋所在宅基地使用权的处分，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系。李越、王桦之间的房屋买卖协议必然涉及宅基地的买卖，王桦并非本案涉及房屋所在村的集体经济组织成员，不应享有该村宅基地的使用权。

　　王桦作为城市居民不得购买农村宅基地上房屋，没有购买资质，其答辩意见没有法律依据，法院不予采信。

　　依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，法院判决确认李越与王桦于2007年8月8日签订的《房屋买卖协议书》无效。

　　北京市房山区法院执行局崔法官接受采访时表示牛宝平台入口，第一份判决书判的是房屋买卖合同无效。第二份判决书判的是返还并腾退宅基地及房屋。

　　九派新闻在裁判文书网上查询到的另一份民事裁定书显示，王桦称自己购买房屋后，对房屋进行了装修，增建了房屋，而该判决书无视损失赔偿。

　　法院认为，结合王桦的居住情况，酌情对房屋的腾退时间予以确定，其间其自行做好证据保存。王桦的损失赔偿等问题可另行解决。

　　《法治进行时》报道，王桦不认可判决，多次提起上诉，各级法院先后做出了17份判决，但她全都不认可，更不履行判决，导致这起案件久拖不决。

　　最终，法警翻墙进院，从里面牛宝体育打开了院墙大门，将王桦带出院子，对房屋进行强制腾退。

　　节目中，北京市房山区法院执行局李副局长表示，“今天这个案子已依法强制执行完毕，已经将房屋腾退交给申请执行人。我们执行局也会不断地加大执行力度，来充分地保障申请执行人的合法权益。”

　　九派新闻检索发现，1987年实施的《中华人民共和国土地管理法》明确，非本村村民也可以申请宅基地。

　　但是，1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》删除了关于城镇非农业户口居民使用集体土地建住宅的条款，规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。

　　1999年5月，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。这是国家首次以的形式明确禁止城镇居民购买宅基地上房屋。

　　国家法官学院教授胡云红在一篇对“农村土地产权纠纷案例”的研究论文中分析了2006年至2021年间，中国宅基地上房屋买卖合同的7万余份裁判文书。

　　其研究提到，宅基地上房屋买卖合同纠纷案件呈现几大特点：订立合同时间与诉讼时间跨距大。从合同订立到起诉的时间跨度少则10年以上，多则25年以上；大多涉及征收拆迁利益。系争房屋所在地一般都处于城镇开发阶段，涉及或将涉及房屋拆迁和征收补偿问题；

　　矛盾纠纷多为出卖方不诚信行为引发。调研发现，90%以上主张宅基地上房屋买卖合同无效的诉讼原告为出卖方；并且，案件增速与城镇开发速度成正比。

　　对于合同无效后果的处理，各地裁判也不尽相同。研究提到，有的法院虽然认定合同无效，但并未对返还等作出认定，采取回避态度，导致执行阶段出现困难。有的法院则对返还和拆迁补偿等费用的分配作出判决。

　　对于返还问题，实践中，有的地区考虑出卖人因土地增值所获利益以及房屋价值变动,由买受人返还房屋，出卖人向买受人赔偿房屋重置成新价价（地上物价值）,作为对价返还，具体数额可委托评估机构评估。

　　宅基地上房屋买卖合同被确认无效的，一般情况下应当认定买卖双方均有过错。至于过错之大小及如何赔偿损失，特别是涉及拆迁利益的分配上，实践中存在较大差异。

　　根据2019年最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》，“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益”。

　　“我是名牌大学，排名前十的，退休副教授。”王桦(化名)对镜头介绍着自己的身份。“知识方面应该没问题，咱们应尊重法律守法。”镜头背后的记者答道。